רפורמת בנייה 2011- כיצד היא תשפיע על חברות בנייה ועל הצרכנים

11/04/2011    thebuilder.co.il

עליית מחירי הנדל"ן בישראל הביאה את ממשלת ישראל ובראשה את רה"מ נתניהו להכריז על רפורמה בבנייה. ברוכים הבאים לרפורמה מספר...



ה"מילה האחרונה" בתחום שהפך בשנים האחרונות להיות אופנתי, תחום הרפורמות בבניה, נאמרה על ידי ראש הממשלה בנימין נתניהו, שבתחילת חודש מרץ השנה הציג את הגרסא האחרונה שלו לרפורמה המוצעת בוועדות התכנון והבניה האזוריות והארציות, תוכנית שזכתה מפיו לכינוי "סופרטנקר לבירוקרטיה".

הרפורמה משפיעה על כולנו: לא רק חברות בניה גדולות ועצמאיות אלא על כל מי שמקושר בקשרים עסקיים עם קבלני בנייה, החל מקבלני בניין לצורך בניית פרויקטים חדשים וכלה בשיפוצים נרחבים.


סופרטנקר אמיתי או חגיגה לתקשורת שכולם ישכחו עוד מעט?

הסיבה העיקרית לרפורמה, ובלא להיכנס לפוליטה והאשמות הדדיות בין חברות בניה, פוליטיקאים ובעלי אינטרסים נוספים בנושא, היא מצוקת הדיור.

נתוני הלמ"ס ומשרד האוצר מראים שבעוד שמרבית הישראלים מושקעים בעיקר בשוק הנדל"ן מבחינת הון אישי (ונתעלם לרגע מקרנות הפנסיה), זוגות צעירים רבים לא מצליחים לרכוש דיור עצמאי, בעיקר בגלל מצוקת ההיצע בשוק הנדל"ן.

כיוון שלא חסרים קבלני בנייה ויזמים שיהיו מוכנים לעשות הכל (במלא משמעות המילה) כדי להשיג ולפתח פרוייקטי בנייה, בייחוד במרכז הארץ, המסכנה הבלתי נמנעת (והנכונה) היא שעיקר הבעיה נובעת מהתנהלות וועדות התיכנון והבנייה.

טיפול בבקשות תכנון ובניה, גם כאשר מדובר בסך הכל באישורי תוכניות מוכנות (כלומר הוועדה מקבלת תוכנית מוכנה מאדריכל ומהנדס בניין, ונדרשת רק לאשר את ה"גרמושקה"), אורך בישראל בין 3-4 חודשים לכל הפחות, ותוארו מקרים רבים של "סחבת" למשך יותר מחמש שנים. הסיבות לכך רבות, וביניהן:

1.      שיטת קבלת החלטות מרובדת- ועדת התכנון הארצית אמונה על התמ"א (תוכנית מתאר ארצית), שמחייבת את הועדות המחוזיות שמרכיבות את התמ"מ (תוכנית מתאר מחוזית) שמחייבת בתורן את הוועדות המקומיות בתכנון תמ"ם (ניחשתם נכון: תוכנית מתאר מקומית). כל המבנה הזה יוצר הרבה מאוד כפל עבודה ודרישה להתאמת סטנדרטים שונים, מה שהופך ל"פינג פונג" בירוקרטי שמתבטא בעיקוב קבלת ההחלטות.


2.      מעורבות אנשים רבים – נובעת גם היא מהמבנה ההיררכי הנוקש והצורך לקבל חתימות של מומחים רבים, כולם בשירות המדינה וללא תמריצים חיצוניים ל"זירוז עבודה".

3.      חפיפות וחוסר תאימות בין תוכניות- למרות המבנה ההיררכי, כיוון שתוכניות המתאר השונות התמצקו בתהליך של "תוספת תלאים" במהלך השנים ולא כתוצאה מהחלטה יחידה ומושכלת, קיימים "אזורים אפורים" רבים בין התוכניות, שכל המקרים הנופלים בהם מטופלים בצורה איטית עוד יותר.

מה צפוי להיות לנו בעתיד

ובעיקר, מה המשמעות מבחינתי, לקוח פשוט שזקוק לשירותי קבלני בניין ולא חברות בנייה בעלות אמצעים וקשרים עם ראש העיר? ובכן, זה בדיוק הרעיון, לפחות על הנייר. הרעיון הוא לזרז מאוד את העיכוב שנוצר בעקבות המערכת הטורית וההיררכית הנוכחית וזאת על ידי יצירת מעקף: וד"לים (ועדות דיור לאומיות).

הרעיון הוא שהוועדות תוכלנה לזרז מאוד אישורי בניה רחבי היקף שהוכחו כבעלי חשיבות לאומית, בייחוד לפתרון מצוקת הדיור.

הוועדות נוגעות יותר לעניינן של חברות בנייה, כיוון שהן העיקריות שתעסוקנה בקנה המידה הגדול אליו מכוונות הודל"ים לפחות בשלב ההתחלתי, אולם גם אתם, לקוחות פרטיים או קבלני בנייה בינוניים, תוכלו להרוויח:

קבוצות רכישה- הטרנד החדש הזה, המבוסס על התקשרות ישירה בין הלקוחות העתידיים לבין קבלני בניין שלא דרך חברות בניה, יכול להפוך גם את הלקוחות הפרטיים לשחקן במגרש הודל"ים.

 שיפוצים לחיזוק בהתאם לתמ"א- שיפוצים שונים להתאמה לתקני בטיחות (בטיחות בפני רעידות אדמה, פגעי סביבה וכו') נעשים בדרך כלל על ידי קבלני בנייה עצמאיים. השיפוצים הללו צפויים לקבל אישורים בצורה מהירה יותר בעת עידן הוד"לים.


אל מול התוכנית הזאת, נשמעה לא מעט ביקורות, עיקרן, שהיא לא מציאותית ולא משנה שום דבר בנוף הנדל"ן הישראלי.
טענת המבקרים היא, שאם רוצים להוריד מחירים צריך להפשיר קרקעות לבנייה ולפתוח את השוק לתחרות

---