קבוצות רכישה - הקיבוץ הקפיטליסטי של הנדל"ן

11/05/2011    thebuilder.co.il

עם עליית מחירי הנדל"ן החלו לצוץ בישראל קבוצות רכישה. שיטה ישראלית שמחברת בין הרצון להוזיל עלויות לבין גישת ה"חבר'ה"


קבוצות רכישה הפכו למתחרה העיקרי של קבלן בניה מן הדור הישן, כזה שהוא למעשה גם יזם בניה במלא מובן המילה. למרות זאת, קבוצות רכישה הן גם המעסיק העיקרי של קבלני בנייה על ידי השוק הפרטי (מלבד פרוייקטי "בנה ביתך").

על הרציונל מאחורי קבוצות רכישה, מתי זה באמת משתלם ומתי עדיף לקנות דירה מוכנה שנמכרת על ידי קבלני בנייה בשיטה הישנה, במאמר הבא.


איפה חוסכים?

• הרעיון מאחורי קבוצת רכישה הוא לחסוך בעלויות שונות, ומצדדי הגישה מציינים כי קניה כזו חוסכת בנקודות הבאות (בהשוואה לבניה על ידי קבלן בניה עצמאי).

• ה"רווח היזמי" של קבלן בניה, שיכול להגיע ל5% ולעיתים אפילו ל10% משווי הדירה הסופי

• מע"מ- נכון להיום קרקע הנרכשת על ידי גורם פרטי (החברים בקבוצת רכישה) מגורם פרטי אינה מחוייבת במע"מ, בניגוד לרכישת קרקע מאת קבלני בנייה, המחוייבת במס ערך מוסף בשיעור של 15.5%.

• עלויות שיווק ופירסום של המכירה

• מיסי רכישה על עבודות הבניה- בקבוצת רכישה משולם מס רכישה אך ורק על הקרקע, ולא על כל התוספות האחרות (חומרים, עבודות קבלני משנה וכו'), עליהם משולם אך ורק מע"מ. מדובר למעשה בחיסכון של עד 10% ממחיר הבניה.

החיסכון לא תמיד עובד

• רשויות המס מגבירות את הפיקוח על קבוצות רכישה, והחל משנת 2007 נבחנת כל קבוצה בקפידה, ובמידה ונמצאת דומה מידי לעסקה קבלנית מחוייבת במלא המיסוי שהזכרנו לעיל. מאפיינים שיכולים להטות את הכף לעבר מיסוי מלא הם:
  • רכישה של הקרקע (החלק בקבוצת הרכישה) שלא באותו זמן על ידי כל החברים
  • נוכחות גוף מקצועי (משרד מכירות, מתאם וכו') המקבל שכר עבור כל התיאום כולו (ולכן דומה למעשה לכל קבלן בניה יזמי אחר)
  • קניית הקרקע ושירותי הבינוי מאותו הגוף (דרך קבלני בנייה לדוגמא).

• לקבוצות רכישה הוצאות משלן: דמי ניהול, דמי פיקוח ועוד, שיכולות להגיע ל10% משווי הנכס.

• עיכובים כתוצאה מחוסר הסכמה בין חברי הקבוצה יכולים לעלות לכם בהרבה מאוד כסף.

בסופו של דבר, אם הכל מתבצע כראוי, רכישה באמצעות קבוצת רכישה אמורה לחסוך 20% משווי הנכס במקרה הטוב ביותר, מה שיכול להגיע ל-50-70 אלף דולר בדירה ממוצעת של 4 חדרים במרכז הארץ.

החיסכון עולה ככל שהדירה יקרה יותר (מה שאולי מסביר מדוע קבוצות רכישה נפוצות יותר בבנייני יוקרה המיועדים לבני המעמד הבינוני-עליון), והיתרון הנוסף הוא יכולת מסויימת לשלוט על תמהיל השכנים.

מצד שני, כל הסיכונים עליכם, ולפרויקט אין "אבא ואמא". נכון שגם קבלן בנייה יכול לפשוט את הרגל, אבל לפחות במקרים כאלו קיימת מערכת משפטית מנוסה שאמורה להחזיר לכם חלק נכבד מן ההפסדים, בעוד שבמקרה של קבוצות רכישה כל הבעיות הן בעיה שלכם בלבד.


רשות המסים עומדת להמליץ לממשלה לגבות מקבוצות רכישה מע"מ על הקרקע ולעניק הקלות לקבלנים במס רכישה. המטרה, היא להרתיע אנשים מלרכוש דירות באופן כזה

---