בנייה פרטית בעיר - להרגיש כמו בכפר

מדי שנה נבנים בישראל 5,000 בתים פרטיים. מרבית הבתים הללו נבנים אמנם מחוץ לערים, אך אם בחרתם לבנות עבור עצמכם וילה בעיר, המאמר הזה הוא בשבילכם
 


היקף המגרשים הפנויים לבניית פרטית בערים ברחבי הארץ הולך ופוחת מדי שנה. בערים גדולות, כמו ירושלים ותל-אביב, אין סיכוי למצוא מגרש לבנייה, ולכל היותר ניתן להסתפק בבית ישן אותו ניתן להרוס ולבנות במקומו בית חדש.

סיבה נוספת למיעוט בנייה פרטית בערים מרכזיות הוא השיקול הכלכלי – עלות המגרש גבוהה מאד, ולרוב התשואה המרבית תושג על-ידי בנייה של בית משותף ומכירה או השכרה של חלק מהדירות.

עם-זאת, אין שום ספק כי ליכולת לגור בבית פרטי בעיר יש שווי בלתי-מבוטל.
 

הליכי בניית בית פרטי בעיר

בשונה מרכישת דירה בנויה, הקמת בית חדש בעיר היא פרויקט תכנוני, שמצריך התעסקות בירוקרטית לא מעטה.

בשלב הראשון ועוד בטרם יש צורך למצוא בכלל קבלן בנייה שיבצע את הפרויקט, יש להכיר מקרוב שלושה בעלי מקצוע – אדריכל, מהנדס ומודד.

האדריכל הוא שיתרגם את החלום שלכם של וילה עם גג רעפים לתוכנית אותה ניתן ליישם בשטח, והמודד והמהנדס יוודאו שניתן להוציא את התוכנית לפועל.

מגבלות רבות קיימות בכל הנוגע לבנייה פרטית – ראשית כל, אחוזי הבנייה שנגזרים מגודל המגרש עליו נעשית הבנייה.

אחוזי הבנייה נקבעים לפי תכנית בניין הערים שחלה על העיר, אולם הם לא המגבלה היחידה – לעיתים לא ניתן לפרוס את זכויות הבנייה שלכם בכל צורה שתרצו, ויש הגבלה על מספר הקומות, ועל המרחק מגבולות החלקה (מה שמכונה "קווי בנייה"). בכל אלה יעסקו המודד והמהנדס, שהם גם אלו שיחתמו על התוכנית שתגיש לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

במקרים רבים, יש חוסר התאמה בין התוכניות של האדריכל למה שהמודד ומהנדס חושבים שניתן לבצע בפועל. מסיבה זו, חשוב לקבוע בכל שלב חשוב בתכנון הבית (החל מהסקיצה הראשונה ועד להחלטה על התוכנית הסופית) פגישה בה יקחו חלק שלושת אנשי המקצוע.

לאחר שהוגשה תוכנית סופית, יש לפרסם הודעה על כך (בדרך כלל בעיתון וכן בתליית מודעות בסביבה). אם אין התנגדויות של שכנים, הועדה תדון בתוכנית, וככל שהיא תואמת את הדרישות היא תאושר. מרגע שהתקבל "היתר בנייה", ניתן להתחיל את שלב העבודות בשטח.


קבלן מול מפקח

הדרך המוכרת לבניית וילה בעיר היא התקשרות עם קבלן פרטי אחד, שיקבל תכניות וכסף, וייתן בית מוכן. קבלן בנייה שכזה לא עובד לבד, ובדרך כלל הוא יעבוד עם קבלני משנה רבים (אינסטלטור, חשמלאי וכו'). עם-זאת בשונה מהמודל הנפוץ של קבלן פרטי, ישנן חברות בנייה שמעסיקות באופן קבוע את כל בעלי המקצוע.

דרך אחרת היא לשכור מספר רב של קבלנים מתחומים שונים – כך לא מדובר בקשר עם קבלן בנייה אחד שמטפל בהכל, אלא עם כל איש מקצוע בנפרד (קבלן שיבצע את השלד, קבלן אחר שיטפל בפנים הבניין, חשמלאי וכדומה).

בשתי הדרכים הללו, בעלי הבית ידרשו לפקח על הקבלנים באופן רציף. כדי לחסוך זמן ולוודא שגם הפיקוח יהיה מקצועי, ניתן לשכור "מפקח בנייה", שיעקוב אחרי כל הפרויקט בתיאום עם כל קבלן פרטי שמועסק על-ידכם.

בסוף ההליך הארוך של הבנייה (שעשוי להימשך בין שמונה חודשים למספר שנים, תלוי בגודל הבית שבונים ובמורכבות העבודות), יש לקבל אישור מהמהנדס על התאמת המבנה לתוכנית. רק לאחר מכן ניתן לאכלס את הבית.
 

עלויות בניית פרטי

די ברור שקשה לתת הערכה כללית לגבי כל פרוייקט של בניית בית בעיר – כל קבלן בנייה גובה מחיר אחר, וכל פרויקט דורש שימוש בחומרים ואנשי מקצוע שונים. עם-זאת ניתן לתת מחירים שישקפו את העלות הבסיסית:

• שכר לאדריכל – 15,000 ₪ לתוכנית בסיסית ועד 40,000 ₪ לליווי מלא

• הוצאות על תכנון (מודד, מהנדס, הגשת תוכנית לוועדה) – 20,000 ₪.

• עלות בנייה על-ידי קבלן בנייה פרטי – 4,000 עד 6,000 ₪ למ"ר.

• מפקח הבנייה – בין 2,000 ל-6,000 ₪ לחודש.