כללי אתיקה של קבלני בניה

השקעה בנדל"ן היא השקעה הגדולה ביותר של כל אזרח, אז מה הפלא שיש ניסיון מתמיד ליצור כללים שישמרו עליו ועל השקעתו?

השקעה בנדל"ן, בין אם בצורה מאוד מעורבת ("בנה ביתך" או קבוצות רכישה) ובין אם בצורה המסורתית יותר (קניית דירה או נכס אחר ישירות מהיזם), הייתה ועודנה ההשקעה המשמעותית ביותר של רוב רובם של משקי הבית בישראל.

כיוון שאין כל ספק כי קבלני בנייה למינם הם השחקנים הראשיים בכל פרוייקט בניה, הרי שיוצא שכולנו מתקשרים ישירות או בעקיפין עם קבלני בנייה, והתקשרות זו בעלת אופי משמעותי ביותר עבור רובנו המוחלט. אי לזאת, פירטנו להלן כמה נושאים חשובים בתחום של כללי אתיקה קבלני בניה.


היחס בין קבלני בניה לרוכש או היזם

בסעיף זה נרחיב במיוחד, היות והוא רלוונטי לגבנו ביותר. מהשם "קבלני בניה" נובעת מסקנה פשוטה אך חשובה ביותר: היחס בין המזמין לבין הקבלן הוא יחס קבלנות, ולא יחס מעביד-עובד או שליח- שלוח.

במילים אחרות שתואמות יותר את המבחנים הקבועים בחוק לפסיקה בשאלת יחסי העבודה (המשפיעים על ההתייחסות לתביעות נזיקין ותביעות פליליות שונות), הקבלן אינו "ידו הארוכה" של היזם או הרוכש.

הקבלן מהיותו עובד קבלנות פועל באופן עצמאי לספק לרוכש מוצר מוגמר, ומבחינה זו דומה הרבה יותר למוכר המציע סחורה מוכנה מאשר לשכיר המציע את כוח עבודתו.


אז למה זה משנה?

בחוק הנזיקין הישראלי (בדומה מאוד לחוקים כאלה בכל העולם המפותח), באופן כללי אין אדם חייב על כל נזק שנגרם על ידו ישירות או בעקיפין אלא אם כן פעל שלא כשורה (במזיד או ברשלנות). אחד מיוצאי הדופן המעטים מאוד לכלל זה הוא עקרון האחריות השילוחית.

לפי עקרון זה, במקרה שהנזק נעשה בשליחותו של אדם, כלומר על ידי שליחו או שכירו, גם כאשר האדם עצמו פעל כשורה ולא ידע ולו כלום מהעוול, כיוון שיכל למונעו, הרי שהוא נושא באחריות חלקית בנזיקין ובפלילין.

לפי עקרון זה, אם עובד גרם לנזק (במזיד או רשלנות) לצד ג', לא רק העובד הוא בר תביע כי אם גם מעסיקו, שמחובתו לא רק שלא לחשוף את העובד לאפשרות של גרימת נזק, אלא למנוע אפשרות כזו באופן פעיל.

עם זאת, כפי שציינו לעיל, קבלני בניה אינם ביחס עובד מעביד עם הקונה, ולכן אחריות שילוחית אינה תקפה לגבי המזמין. במילים אחרות, הדרך היחידה לתבוע מזמין על נזק (פלילי או אזרחי) שנגרם כתוצאה מפעילותו של הקבלן היא באחריות ישירה (המזמין מנע מידע חשוב מן הקבלן, לא דאג לאישורים נדרשים וכדומה), אך לא באחריות שילוחית.


ומה בין הקבלן לעובדיו?

עובדיו של קבלן בנייה לעומת זאת נמצאים ביחסי מעביד-עובד ישירים עימו, ולכן אחריות שילוחית תקפה ועוד איך לגבי כל נזק שהם גרמו.

יחסי העובד-מעביד ככלל הרבה יותר מחייבים מבחינות רבות אחרות. כך לדוגמא בניגוד ליחסי קבלנות, עובדיו של קבלן בנייה זכאית לתשלום ביטוח לאומי, תשלום תוספת עבודה (שכן שכרם מחושב לפי שעה ולא לפי הספק), תשלומי פיצויים וביטוח בריאות, ושאר הזכויות הקבועות בחוק ו/או בחוזה ההעסקה.

יוצא דופן בכלל זה הוא מצב נפוץ ביותר בתחום הבנייה, עובדי הקבלן, או שכירי חברת השמה. למעשה, כל העובדים דרך חברת כוח אדם (שהם חלק נכבד מעובדי הבנין) מועסקים למעשה על ידי חברת כוח האדם, ואילו קבלן בנייה למעשה שוכר אותם בקבלנות דרך חברת כוח האדם.

לפיכך, באופן כללי, כל זכויותיו הסוציאליות של העובד אמורות להיות מסופקות על ידי חברת ההשמה. עם זאת, במקרים מסויימים, בייחוד כאשר חברת ההשמה פושטת רגל או כאשר תקופת ההעסקה ארוכה במיוחד, מעביר החוק חלק מן האחריות, כולל אחריות שילוחית מסויימת, על כתפי ה"מעביד בפועל", הלא הוא קבלן בנייה.


אחרי נפילת חברת חפציבה , הכנסת חוקקה מספר חוקים שבאו להגן על רוכשי דירות. בכל זאת, שום חוק לא יכול להבטיח עבודה רשלנית או פזיזה של קבלן