בשביל הדבר האלמנטארי הזה יש צורך לעבור מסלול די מפרך – לקבל היתרי בנייה, להכין תוכניות עם אדריכלית ומהנדס בניין, ולבסוף להזמין את הקבלן. מה תפקידו של הקבלן? כיצד תבחרו קבלן איכותי ואמין? והאם חובה להעסיק קבלן רשום? על כל אלה ועוד במאמר הבא.
לאחר כמה שנים של שימוש נהדר בבית היפהפה, נכדים חמודים יבואו כבר ג"כ לבקר בבית, בא לכם לשפץ? אתם באותו סרט – עם האדריכלית המהנדס והקבלן.
אך מבחינת הקבלן ישנם כמה שינויים קטנים, ועל כך בהמשך המאמר.
תפקידו של הקבלן
ישנם שתי אפשרויות לבניית בית: קבלן ראשי או קבלני משנה.
קבלן ראשי אחראי על כל עבודות הבנייה ועל ניהול העבודות בשטח, הוא מזמין את בעלי המקצוע, ולרוב גם יקנה את החומרים (אלא אם כן סוכם אחרת בחוזה). יותר ידע וניסיון של הקבלן, יחסוך מכם יותר כאב ראש.
בנייה עם קבלני משנה, אומרת בעצם, שבמקום שהקבלן הראשי יזמין את בעלי המקצוע, אתם מזמינים אותם ישירות, וחוסכים את עלותו של הקבלן הראשי. שיטה זו חסכונית יותר, אך היא מתאימה רק לבעלי ידע או ניסיון בתחום הבנייה. או לחילופין בשיפוץ לא מורכב.
שמונת כללי האצבע לבחירת קבלן איכותי
אחת מאמות המידה לאיכותו של הקבלן היא היותו רשום בפנקס הקבלנים, אך לא בהכרח, כפי שנראה בהמשך.
קבלן המתמחה בבניית בניינים ציבוריים, לא בהכרח מתמחה בבניית בית פרטי, לכן מומלץ לערוך חיפוש באינטרנט: "קבלן בעל ניסיון בבניית בית פרטי".
במקביל ניתן להתעניין ולבקש המלצות מקרובי משפחה, שכנים, מכרים או בעלי מקצוע כמו מהנדסים, אדריכלים מעצבי פנים הנמצאים בקשר יומיומי עם קבלנים. והכי קל – כנסו לרשימת המומלצים שלנו.
הזמינות חשובה, לכן מומלץ לבחור בקבלן המתגורר בסמיכות לאזור הבנייה העתידית או השיפוץ, כנ"ל לגבי כל בעלי המקצוע – האדריכל, המהנדס וכו'
בחרו שלושה מתוך אלו שעלו בחיפוש או בהמלצות, הגישו להם את תכניות הביצוע של המהנדס ואת התכניות האדריכליות וכן טיוטת חוזה (אם מדובר בפרויקט סטנדרטי – ניתן למצוא ברחבי האינטרנט לרוב), ובקשו מהם לגבש הצעת מחיר תוך שבועיים.
מומלץ שהמציעים יגיעו פיזית אל האתר על מנת לבחון: דרכי גישה למשאיות, פריקת סחורה, אפשרויות אחסון חומרים וכו' מה שעלול להשפיע על המחיר הסופי.
הצעת מחיר נמוכה מדי ביחס לשאר ההצעות, אמורה להדליק נורה אדומה, שכן קרוב לוודאי שטמונה כאן מלכודת – כגון פריט שהקבלן לא הכניס בזדון ולבסוף יגיש על כך חשבונית שמנה, (זה קורה הרבה לגבי עבודות האיטום) או במקרה הטוב שיכחה ופזיזות בהכנת ההצעה, גם במקרה כזה תשלמו לבסוף ביוקר.
למרות שהחוק קובע במפורש על חובת העסק לנקוב במחיר כולל מע"מ, מומלץ לוודא שההצעה אכן כוללת את המע"מ – במידה והמציע לא ציין זאת במפורש.
איך לא תצאו פרייארים כשיאמר לכם: "אני הכי זול בשוק"
לכל פעולה (כמו בניית קיר בלוקים, יציקת בטון, שבירת קירות, ריצוף, טיח, צבע וכיוצא בזה) יש תמחור רשמי, ניתן לעיין במחירון דקל היוצא לאור מחדש מדי שנה, וכדומה.
יחד עם זאת, מאחר וקיימים פערי מחירים משמעותיים בין חומרי גלם מאיכויות שונות וטכניקות עבודה כאלו ואחרות, לדוגמה, הסרת הריצוף הישן לעומת הדבקת אריחים חדשים מעל לישנים, ובכל אופציה יש יתרונות וחסרונות. עבודת הכנה מקדימה של הלקוח חשובה ביותר, במקרה כזה, קבלן שמסתפק בהגדרה "ריצוף" פותח פתח לפערים ואו תוספות במחיר בהמשך העבודה.
כשמתוכנן בנייה או שיפוץ בהיקף גדול, מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע כמו אדריכלים, מהנדסים או מעצבי פנים. ייעוץ נכון עשוי לחסוך לכם הרבה כסף, זמן ועוגמת נפש.
מה נדרוש מהקבלן?
הצעת מחיר מפורטת. הצעת המחיר חייבת לכלול את כל פרטי העבודה, כמויות החומרים המשוערת, לוח הזמנים לסיום העבודות וכמובן את המחיר.
אחריות – על הקבלן מוטלת אחריות לאיכות העבודות. חוק 'בדק בית' קובע כי תקופת האחריות על בנייה כללית היא שנה אחת. על עבודות אינסטלציה – שלוש שנים, והאחריות המינימלית על עבודות איטום היא לחמש שנים. במסגרת האחריות, הקבלן חייב לתקן את התקלות שיתגלו, ללא תשלום נוסף ובתוך פרק זמן קבוע מראש.
חוזה – בו יפורטו כל העבודות בהתאם להצעת המחיר. יוסדר לוח זמנים מפורט לביצוע העבודות, עם פירוט תאריכים להתחלת כל משימה וצפי לסיום. המחיר ואחריות. יש לכלול בהסכם לוח תשלומים על פי התקדמות הבנייה או השיפוץ. כמו כן, חשוב לציין מי רוכש את החומרים והמוצרים.
ניתן להתבסס על ניסוחי חוזים המופיעים באתרי האינטרנט למיניהם, אולם רצוי לעבור על הסעיפים ולהתאים את ההסכם לפרויקט הספציפי.
ביטוח – יש לוודא כי לקבלן ישנה פוליסת ביטוח תקפה, שמופיעים בה פרטי העבודה הספציפית, לרבות שם הלקוח וכתובת הדירה בה נעשית הבנייה או השיפוץ. פוליסת הביטוח אמורה לכלול בתוכה כיסוי ביטוחי של הרכוש, וכן ביטוח חבות מעבידים, אחריות מקצועית וביטוח צד שלישי. יש לדרוש צילום או העתק של הביטוח ולצרפו כנספח אל ההסכם.
כדאי לברר מראש מי הם הפועלים של הקבלן, ואיזה בעלי מקצוע הוא מתכנן להביא לאתר הבנייה. ולסכם אתו כי במידה ותעדיפו בעל מקצוע אחר בעבודה מסוימת, כגון ריצוף, חשמלאות וכו' הוא יאפשר זאת.
דרישות אלו עלינו להציב בפני כל קבלן שאנו מעסיקים, גם אם אינו קבלן רשום.
קבלן רשום, מומלץ או חובה?
ע"פ חוק, עבודות בנייה באחד מענפי הבנייה הראשיים כגון קבלני תשתיות, שלד וכו' בסכום העולה על כ-83 אלף שקלים. או בסכום העולה על כ-43 אלף שקלים בענפי משנה כגון אינסטלציה, חשמל, קבלני איטום וכו', מחייבות רישום בפנקס הקבלנים.
מי שמעסיק קבלן שאיננו רשום עובר עבירה פלילית, ועלול להסתבך בתחומים הקשורים לאחריות מקצועית, חובת בדק, כיסוי ביטוחי, מימון בנקאי ועוד.
חובת העסקת קבלן רשום חלה גם כאשר מדובר בקבלנים המבצעים את שאר העבודות באתר, כגון עבודות כריית עפר וכדו', אם לאו הוא עשוי להיות חשוף לתביעות משפטיות.
שימו לב: ישנם קבלנים לא רשומים הפועלים תחת מטריה של קבלן רשום במקרה זה האחריות המשפטית לכל עבודות הבנייה חלה על הקבלן הרשום (לא כל פעם שתופיע המילה צריך לחבר למאמר)
גם על השוכר את שירותיו מוטלת החובה לבדוק אם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים, לבקש ממנו להציג את רישיונו ולוודא שהוא עדיין בתוקף.
כנסו לרשימת הקבלנים הרשומים המומלצים שלנו
מה זה בעצם קבלן רשום?
רשם הקבלנים הפועל מטעם משרד הבינוי והשיכון, מנהל את פנקס הקבלנים הכולל רשימה מפורטת של קבלנים, לרבות סיווג בהתאם לפרמטרים כגון: היקף כספי שמותר לקבלן לעבוד, ומהות מקצועית (קבלן אינסטלציה, קבלן חשמל , קבלן תשתיות, קבלן בניין וכד'
במידה רבה רישום בפנקס מעיד על היות הקבלן מקצועי ואמין, שכן ע"מ להיות רשום עליו לעמוד בקריטריונים הבאים שהציב משרד הבינוי והשיכון: את הפסקה הזו הייתי מעביר ל"מה זה קבלן רשום"
הוא צריך להוכיח היעדר רישום פלילי, לצרף אישורים המעידים על חמש שנות ניסיון ביצועי בענף המבוקש – מתוך עשר השנים האחרונות. עליו להגיש תעודת סיום קורס או בית ספר מקצועי בענף המבוקש ולהיבחן ברשם הקבלנים. לחילופין במקום ניסיון או תעודה מקצועית הוא יכול להוכיח כי העסיק שני עובדים לפחות, המחזיקים בתעודה הרלוונטית ועם הוותק הנדרש.
היותו רשום, מאפשר לקבלן לעבוד עם עובדים זרים ותושבי השטחים של יו"ש, מה שיכול אולי להוזיל את הבנייה, וכן לגרום לתחושת ביטחון מסוימת (מכך שאינו מעסיק שבחי"ם).
סוגי סיווגים של קבלנים רשומים
הרישום בפנקס הקבלנים מחולק לענפים הראשיים, כגון ענף בנייה, כבישים, תשתיות ופיתוח, גשרים, ממגורות ומשאבות. ולפי ענפי המשנה, הכוללים בין היתר עבודות עפר, בניית שלדים, מיזוג אוויר, שיפוצים, איטום, הרחבה, חשמלאות, אספלט, הנחת קווי תקשורת, רמזורים, צינורות, רציפים ועוד ועוד
תשומת לב להעסקת קבלן בעל סיווג מתאים.
בהתקשרות עם קבלן לפרויקט בנייה אין די בכך שהינו קבלן רשום, יש לדאוג ולבדוק כי הסיווג הספציפי של הקבלן מתאים לעבודות כפי שהוגדר בתקנות, מבחינת היקף כספי או מהות מקצועית ברשם הקבלנים.
איך ניתן לבדוק האם הקבלן רשום?
באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון (בלינק כזה שים את הלינק פשוט) ניתן לבדוק על פי שם מלא או חלקי, יישוב או ענף, את פרטי הקבלן, סוג הענף שבו הוא רשום וההיקף הכספי שמותר לו לעבוד.
קבלנים מבוטלים/ מוקפאים
קבלן שליד שמו מופיע הכיתוב: **מוקפא** – מוקפא עפ"י בקשתו והוא אינו רשאי לבצע עבודות הנדסה בנאיות עד להודעה אחרת.
קבלנים מבוטלים הם קבלנים שרישומם בוטל בפנקס הקבלנים, מפני שלא עמדו בהוראות החוק או מסיבה אחרת. קבלן מבוטל המבצע עבודות בנייה עובר על החוק על כל המשתמע מכך.
האם זו ערובה למקצועיותו?
רישום בפנקס הקבלנים לא בהכרח משמש ערובה לאיכות העבודה, ומדוע? מכיוון שהרשם מבטיח כי הקבלן בעל 5 שנות ניסיון לפחות בתחום, אולם אין זה מדד מדויק באשר למקצועיותו.
כמו כן, גם אם חותמים חוזה מול קבלן רשום, הוא עשוי להעסיק תחתיו קבלן או קבלן משנה שאינו רשום לביצוע העבודות בפועל.
לכן, כדאי מאוד להתבסס על עדויות והמלצות, וכן לראות פרויקטים או בתים אחרים שהקבלן בנה ולשוחח עם הדיירים. בעניין הזה עשינו לכם חלק מהעבודה, כנסו עכשיו לרשימת הקבלנים המומלצים שלנו.
באילו מקרים ניתן להתלונן על קבלן בפני הרשם? ומתי לא.
מקרים של הפרת החוק על ידי קבלן רשום הם בתחום של הפרת חוזה: איחור במסירת דירה, אי ביצוע המובטח במפרט הטכני, אי רישום בטאבו ועוד.
ליקויי בנייה שהתגלו במשך תקופת הבדק, גם הם נחשבים להפרה.
הרשם אינו מטפל בסכסוכים כספיים בין הקבלן ללקוח נושאים אלו יופנו לבית המשפט.
מה סמכויות הרשם?
קבלן שנרשם כחוק צריך לחדש רישיונו אחת לשנה, במשך תקופת הרישיון עוקב הרשם אחר סיווגם של הקבלנים, אופן הרישום, ועמידתם בתשלומי החובה ובכל הוראות החוק. כל חריגה מצדו של הקבלן תירשם בפנקס הקבלנים.
במקרה של תלונה כנגד קבלן רשום, ניתן להגיש תלונה באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון.
בסמכות הרשם לטפל בקבלן במישור המשמעתי, כמו למשל השעיה או הסרה מהרשימה.
כמו כן מוסמך הרשם לנהל את סיווגם הכספי והמקצועי של הקבלנים הרשומים.
ברם, בפועל מאחר ואין די אכיפה ופיקוח, הרי שגם אלה שמבצעים את העבודות בניגוד לחוק, אינם חוששים מפעילותם הבלתי חוקית.
קבלן שיפוצים
חשוב להגדיר בחוזה, על מי מוטלים דמי ההובלה והעלאת הסחורה אל הדירה, בפרט אם מדובר בדירה הממוקמת בקומה גבוהה וללא מעלית.
בפרויקט שיפוץ בהיקף גדול, מומלץ גם ללקוח לרכוש פוליסת ביטוח עבור השיפוצים, (מעבר לפוליסה מטעם הקבלן) או לחלופין להרחיב את ביטוח הדירה הסטנדרטי שברשותו למקרים שבהם יתגלו ליקויים ואו ייגרמו נזקים בעקבות הליקויים הללו.
כל מה שנאמר לעיל לגבי קבלני הבנייה נכון גם לגבי שיפוצים, בתוספת כמה הדגשים המובאים לקמן.
בחרו בקבלן המתאים והאיכותי ביותר
לשיפוץ חדר האמבטיה בחרו בקבלן המתמחה בחדרים רטובים, לשיפוץ המטבח… השלימו את המשפט בעצמכם.. זוהי המלצה כמובן, ולא לשון החוק. ישנם קבלנים רבים המתמחים בכל סוגי השיפוצים.
מעבר למה שנאמר לעיל בבנייה, מה עוד נדרוש מהקבלן?
"קבלן שיפוצים רשום" – סיווג וקריטריונים
"131" זהו סיווג קבלני השיפוצים בפנקס הקבלנים.
תשומת לב לסיווג מתאים
גם אם בדקתם וגיליתם כי אכן הקבלן רשום, שימו לב לסיווג נכון, קבלן המסווג כקבלן אינסטלציה לא יכול לבצע עבודות שיפוץ. וודאו שהוא רשום תחת סיווג 131.
מה הקריטריונים המחייבים העסקת קבלן שיפוצים רשום?
על פי חוק, החל מ-2018, עבודות אשר היקף עלותן גבוה מ- 40,039 שקלים ₪ (עבודות שיפוץ, או כלשון החוק – עבודות הנדסה בנאיות), יבוצעו אך ורק ע"י בעל מקצוע הרשום ברשם / פנקס הקבלנים ואשר לו רישיון בתוקף מאת הרשם.
ישנו תת סיווג 131/1 שמתיר לעשות עבודות שיפוצים בסכומים של עד 350,000 ₪.
מקרים נוספים המצריכים קבלן שיפוצים רשום
שיפוצים אותם משלמת חברת הביטוח או המדינה, מחייבים העסקת קבלן שיפוצים רשום. כמו למשל, שיפוצים להתאמת הבית לבעלי מוגבלות, הזוכים להשתתפות במימון מביטוח לאומי או ממשרד הביטחון.
כמו כן, כמעט כל גוף, ציבורי, ממשלתי, עסקי או אפילו פרטי, דורש את תעודת הקבלן הרשום, לעיתים כחלק מתנאי מכרז פומבי, לעיתים במסגרת רשימת דרישות שהוא מציב בפני מתמודדים לביצוע עבודה.
האם קבלן רשום עולה יותר?
"קבלני השיפוצים הרשומים לא יכולים להתמודד עם 'חאפרים' שאין להם הסמכה".
כך אמר ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים. מצד שני החוק מתיר רק לקבלן רשום להעסיק עובדים זרים או פלסטיניים, מה שמאפשר להם להוזיל עלויות. כך שבשורה תחתונה, אין ייקור משמעותי לכאורה, לטובת קבלן רשום.
קבלן לא רשום, האם זה מראה על חוסר מקצועיות או חוסר אמינות?
היעדר תעודת קבלן שיפוצים רשום אינה בהכרח מצביעה על חוסר מקצועיות או על רמה ירודה של הקבלן. בשל סיבות ביורוקרטיות כאלה ואחרות, ישנם כיום בשוק קבלני שיפוצים מעולים שאינם רשומים – ולהפך.
האינדיקציה היחידה לדעת אם קבלן השיפוצים באמת טוב, היא כמה שיותר חוות דעת מלקוחות קודמים, ניסיון הקבלן ובחינה של עבודות לאחר הרבה זמן מהביצוע.
מבחינת אמינות
קבלן רשום לכאורה אמין יותר – קבלן שאינו רשום יפסיד פחות, אם יחליט לא לסיים את עבודתו כמוסכם ולהיעלם, לעומת קבלן רשום שיפסיד את רישומו.
בינתיים, בזמן שאתם קוראים, הבית כבר היה יכול להיות בנוי, אז למה אתם מחכים? כנסו עכשיו לרשימת הקבלנים המומלצת שלנו, והזמינו קבלן מתאים לשביעות רצונכם.