תמ"א 38 - לא לתת לנבואות השחורות להתגשם

לאור רעידות האדמה הקטסטרופליות בהאיטי, יפן,ולאור הנבואות השחורות שרעידת אדמה בישראל היא בלתי נמנעת, הממשלה מנסה להתכונן למצב, בין היתר באמצעות פרויקט תמ"א 38

ישנן למעלה ממיליון יחידות דיור אשר נחשבות בארץ למסוכנות, היות והן אינן עומדות בדרישות לתקן רעידות אדמה. בדרך כלל מבנים מסוכנים  הם בניינים שגילם מעל 30 שנים, שכן התקן הישראלי לרעידות אדמה נכנס לתוקפו רק בשנת 1975.

בדיוק בשל כך נוצרה יוזמת תמ"א 38, שנועדה להשביח ולחזק את יסודות המבנה המסוכן, תוך קבלת פטורים והקלות מס משמעותיות, שנועדו לדרבן את תושבי הבניין לאמץ אותה. במאמר זה ננסה לרדת לשורשה של היוזמה, נבין למי היא עשויה להתאים ואת תועלותיה.

למי מתאימה יוזמת תמ"א 38?

• יוזמת תמ"א 38 תתאים לבניינים בעלי שלוש קומות ומעלה (מבנים עד שתי קומות אינם נחשבים למבנים מסוכנים).
• היוזמה תתאים לבניינים שבנייתם הסתיימה לפני שנת 1980, שכן אז מרבית הסיכויים שהם אינם עומדים בתקן הדרוש לרעידות אדמה.
• היוזמה היא וולנטרית, ולפיכך דרושה הסכמה של לפחות 80% מדיירי הבניין ליישומה.
• היוזמה מתאימה לכל מי שמעוניין להפוך את הבניין שלו לבטיחותי יותר בפני רעידות אדמה, ובמקביל גם להגדיל ולהשביח את ערכו של הנכס. לאחר שיפוץ במסגרת
• תמ"א 38, ערך הדירות עשוי לעלות בכ-20-30%

יתרונותיה של יוזמת תמ"א 38

• נושא הבטיחות: הבניין הופך ממבנה ישן ורעוע למקום שעומד בתקן של רעידות האדמה. הדיירים בבניין יכולים לישון בשקט בידיעה שהבית שלהם עמיד יותר בפני אסונות טבע.
• עלות שיפוץ הבניין במסגרת תוכנית התמ"א היא בין 100,000-200,000$, אך דיירי הבניין בדרך כלל אינם נדרשים לשאת בהוצאות אלו, כך שהם זוכים ליהנות משיפוץ וחיזוק מבלי לשאת בהוצאות כלכליות גדולות.
• דיירי הבניין שעבר חיזוק תמ"א מקבלים היתר בניית דירות נוספות מבלי שידרשו לשלם מס שבח או הוצאות נוספות בגין תוספת הבנייה. שימו לב כי בניית דירות נוספות אפשרית רק במידה וגג הבניין נמצא בבעלות כללית של כל הדיירים ולא בבעלות פרטית.
• במסגרת תמ"א 38, הבניין עובר שינויים קוסמטיים, הן ברמה החיצונית, דהיינו באזור הגינה והמחסנים, והן ברמה הפנימית, בחדר המדרגות ובהתקנת מעלית חדשה במידת האפשר.

איך ממשים את יוזמת תמ"א 38?

• יש לבדוק האם הבניין עומד בזכאות לשיפורים במסגרת תמ"א 38, דהיינו אם הוא נבנה לפני שנת 1980.
• במידה וכן, וועד הבית צריך לגייס את כל דיירי הבניין על מנת שיעניקו את הסכמתם למימוש התוכנית. יש לאסוף הסכמה גורפת של לפחות 80% מדיירי הבניין, אם כי רצוי שההסכמה תהיה אובסולוטית ותעמוד על 100%.
• במידה וקיימת הסכמה, מומלץ לשכור עו"ד בעל התמחות בנושא זה אשר בקיא ברזי התוכנית, על מנת שיוכל לפקח על תוכנית העבודה של קבלן בנייה שמבצע את הפרוייקט, ויוכל להסביר את התועלות של התוכנית לדיירים אשר מביעים התנגדות (במידה וישנם).
• כדי לממש את התוכנית, וועד הבית יכול להחליט לשאת בעצמו בהוצאות חיזוק ושיפוץ המבנה, נטל שיתחלק שווה בשווה בין דיירי הבניין, ואז ליהנות באופן אקסקלוסיבי מכל יתרונותיה של התוכנית, או לחילופין לבחור בקבלן שיקבל לידיו את הזכויות עבור תוספות הבנייה בתמורה לשיפוץ וחיזוק הבית ללא עלות.
• אפשרות נוספת היא לשכור חברת בנייה  , ולהגיע עמה להסכמות בנוגע לרווחים הצפויים מחיזוק המבנה. אפשר שהקבלן של החברה יקבל לידיו את הזכויות עבור תוספות הבנייה וינוכה מתוכן רווח מסויים לטובת וועד הבית, אפשרות נוספת היא שוועד הבית ישלם לקבלן עבור עבודתו והזכויות עבור תוספות הבנייה ישארו בידיהם של דיירי הבית.
• כך או כך, חשוב להסדיר מול הקבלן חוזה מסודר ולציין בו את פרטי העסקה, מי יהיה זכאי לקבל את הזכויות עבור תוספות הבנייה ומה יהיו הסדרי התשלום.

תמ"א 38 מעניקה הזדמנות לדיירי הבניין להפוך את הבית לירוק יותר באמצעות שימוש בחומרים ידידותיים לסביבה, התקנת מערכות למחזור מים אפורים וחסכון באנרגיה והתקנת מיכלים למחזור פסולת