תכנון בנייה - כל האישורים בדרך לבית

ממחקר שנערך בתחילת שנת 2011 ע"י מכון ירושלים לחקר שווקים עולה כי עלות תהליך קבלת אישורי בנייה גבוהה מההכנסה השנתית הממוצעת של אזרח במדינה, ועומדת על 104%

לא פעם אישורי בנייה מרתיעים אזרחים המעוניינים לקבל היתר לצורך תוספות בנכס, לעתים עד כדי כך שהם מעדיפים להימנע מהתהליך מלכתחילה.

אז נכון, קבלת אישורי בנייה היא פרוצדורה שכרוכה בלא מעט בירוקרטיה, אך אם תרכשו די ידע בנושא ותעבדו בצורה מסודרת מול הרשויות, תוכלו לצמצם את הטרטור למינימום ההכרחי ולקבל את ההיתר המיוחל בהקדם.

במאמר הבא נרכז, לטובת החוששים, את כל המידע שחשוב לדעת לפני קבלת היתר הבנייה.

באילו מקרים נצטרך אישורי בנייה?

• לצורך הקמת או הריסתו של בניין.
• שינויים פנימיים שעשויים לפגוע במעטפת הבניין או בצנרת המשותפת.
• כל שימוש חורג מתוך היתרי הבנייה הקיימים.
• מבנים זמנים לרבות מכולות, שלטים וכד'.
• כל מבנה שהוגדר עפ"י חוק ההרחבה, לרבות עמודי חשמל, תמרורים ולעתים אפילו שבכי יונים.
• כל תוספת או שינוי למבנה הקיים, כמו לדוגמא פרגולה, גדר, תוספת בנייה וכד'. יש לסייג ולומר כי ישנן פרגולות שהתקנתן אינה מחייבת היתר בניה רגיל, בתנאי שהן עומדות בתקנות מבחינת חומרי הגלם והמידות, שכן הן נחשבות לעבודה מצומצמת, על כך נרחיב בהמשך.

מתן אישורי בנייה

• על מנת להשיג את היתר הבנייה, יש לנקוט בצעדים הבאים, עפ"י רצף כרונולוגי:
• הוכחת הבעלות של הקרקע, במקרים של בתים משותפים, תצטרך הסכמה של לפחות 75% מהדיירים לצורך תוספת הבנייה.
• מי שמעוניין להקים מבנה, יצטרך להמציא מפה טפוגרפית של האתר שבו מעוניינים להקים את המבנה. רק מודד מוסמך רשאי להכין מפה כזו, ויש להכינה עד חצי שנה ממועד הגשת הבקשה.
• יש להגיש תוכנית מגובשת לוועדת תכנון בנייה, שמפרטת את התוספת שמעוניינים להוסיף למבנה. בסיום המסמך יש להביא חתימות של אדריכל ושל קבלן בנייה מוסמך.
• ישנם מקרים שבהם מגיש הבקשה יוכל להגיש בקשה להקלה, שתאפשר לו לסטות מכללי הבנייה הסטנדרטיים. במקרים כאלה יתבקש מגיש הבקשה לשלוח על כך הודעה מסודרת בדואר לכל המגרשים הגובלים בשטח שלו, ובמקביל להציב שלט בחזית הנכס שמודיע על הזכאות לבנייה חריגה.
• בסיום התהליך, זהו מתפקידיה של וועדת תכנון ובנייה להכריע האם ינתן אישור בנייה למגיש הבקשה. שימו לב כי במידה ויש גורמים שחש פגועים מתוכנית הבנייה, למשל שכנים או בעלי משטחים סמוכים, הם יהיו רשאים להגיש ערעור לוועדה תוך שבועיים מיום הגשת התוכנית.
• חשוב להדגיש כי אישורי הבנייה עשויים להשתנות מרשות מקומית אחת לאחרת. לפני גיבוש התוכנית, ממליצים לבקר באתר האינטרנט של הרשות המקומית ולבדוק מהן הדרישות לגבי קבלת היתר בנייה. בעוד שישנן רשויות מקומיות שמאפשרות כאמור הקמת פרגולה בעלת קירוי פתוח ללא קבלת היתר מיוחד, ישנן רשויות אחרות שמחייבות קבלת היתר כל אקט של קיבוע יסודות הבטון.

אישורים נדרשים לאחר קבלת היתר הבניה

מי שסבר כי עם קבלת אישורי הבנייה הפרוצדורה מסתיימת, צפוי להתאכזב, שכן ישנה גם שורה של תהליכים שיש לעבור לאחר קבלת האישור כדי להכשיר את הבנייה, בטרם ניתן יהיה לעשות שימוש בתוספת:

• תשלום אגרות, בהם תשלום מס השבחה.
• בנוסף, יש לקבל שורה של אישורים לרבות: אישור רשות ההגנה האזרחית, אישור תשתיות ביוב, אישור שחומרי הבנייה תקינים, אישור שירותי כבאות והצלה וכן קבלת אישורים מבזק ומחברת החשמל.

עבודה מצומצמת

כבר הזכרנו שישנן עבודות שנחשבות למצומצמות ולכן הן אינן דורשות היתרי בנייה רגילים. ישנם סעיפים מפורטים שמגדירים מהי עבודה מצומצמת, כמו למשל התקנת דוד שמש, התקנת סוכך, התקנת מתקן לפינוי אשפה, התקנת גדר שגובהה אינו עולה על 1.5 מ' וכו'. במידה והעבודה עליה תידרשו לקבל היתר היא אכן מצומצמת, יש להגיש את תוכנית הבנייה לועדת תכנון ובנייה בשלושה העתקים, יחד עם בקשת ההיתר.

במידה והעבודה המצומצמת מתרחשת בבניין מגורים משותף, יהיה צורך להנפיק נוסח רישום מקרקעין ולאסוף חתימות מכל בעלי הזכויות בבניין. תהליך קבלת ההיתר לעבודה מצומצמת הוא קצר מאוד, וניתן גם לקבלו בדיעבד מבלי להיחשב לעבריין בנייה, הסיבה לכך נובעת מן העובדה שהרשויות המקומיות בדרך כלל מעודדות עבודות מסוג זה.

ליווי מול הרשויות

כפי שניתן להבין, פרוצדורת קבלת היתר הבנייה היא אינה פשוטה, ובנוסף, היא תקפה רק למשך שנה אחת מיום קבלת האישור. בשל כך, יש לעבוד בצורה מסודרת מול הרשויות ומול הועדה לתכנון ובנייה, ולהוציא לפועל בצורה יעילה את התוכנית לאחר קבלת האישור. אזרחים רבים המעוניינים לקבל אישורי בנייה, פונים לא פעם אל קבלני בניין ומשרדי מהנדסים המתמחים בקבלת אישורים מסוג זה.

קבלני בניין או משרדים המתמחים בתחום מגבשים עבור הלקוח את תוכנית העבודה וגם מלווים אותו בהתמודדותו מול הרשויות. מי שלא בטוח למי יש לפנות לצורך קבלת האישורים וכיצד יש לפעול, ירגיש הקלה לנוכח קבלת סיוע מגורמים מקצועיים אלו.

במסגרת חוק שנכנס לתוקפו בשנת 2009 נקבע כי כל אדם המקבל היתרי בנייה לצורך הקמת מבנה ציבורי, יחויב בהתקנת אמצעי נגישות לציבור הנכים